חולון בדרך לעיר אחרת: היכן ייבנו אלפי הדירות, אילו שכונות ישתנו ומה באמת קורה במחירים

כשמדברים על העתיד של חולון, קל להסתחרר מההדמיות. מגדלים, רכבת, רובע חדש על החולות. אבל מאחורי התמונה הנוצצת מסתתרת שאלה הרבה יותר מעניינת: האם זו תהיה אותה עיר, רק גבוהה יותר, או עיר שיהיה בה טוב יותר לחיות?

בשביל מי שגר בבניין ותיק, העתיד הזה יכול להיות מעלית במקום מדרגות וממ״ד במקום ריצה למקלט. בשביל משפחה שמחפשת דירה, הוא יכול להיות הזדמנות להיכנס לשכונה מתחדשת, או עוד סיבה לגלות שהתקציב כבר לא מספיק. ובשביל מי שאוהב את הרחוב שלו בדיוק כפי שהוא, המילה ״התחדשות״ יכולה לעורר גם חשש.

חולון נמצאת בדיוק בנקודת המפגש הזאת. מצד אחד, עיר ותיקה עם שכונות בעלות אופי משלהן. מצד שני, תוכניות שמבקשות להכניס לתוכה הרבה יותר תושבים, תעסוקה ותנועה. השינוי הגדול לא מתוכנן במקום אחד: הוא נמתח מהחולות בדרום-מזרח, דרך הכניסה בקוגל ועד השכונות הוותיקות במערב ובצפון.

כמה גדולה חולון יכולה להיות?

כדי להבין את גודל השאיפה, מספיק להתחיל בשני מספרים. חולון משתרעת על כ-19 קילומטרים רבועים, וסדר הגודל של אוכלוסייתה הוא כ-190 אלף תושבים. נתון הלמ״ס לסוף 2023 היה כ-193 אלף; עיבוד שפורסם לאומדן אוגוסט 2026 מציג כ-190 אלף. אלה נתונים מתקופות שונות, לא ספירה לרגע זה.

מול העיר הזאת ניצב חזון גדול בהרבה. במסגרת תוכנית המתאר ח/2040 הוצגו יעד של כ-270 אלף תושבים וקיבולת מרבית של כ-400 אלף. במילים פשוטות: התכנון מבקש להכין את חולון לאפשרות שתהיה גדולה בהרבה מזו שאנחנו מכירים.

אבל 400 אלף תושבים אינם הבטחה, ובוודאי אינם תאריך ביומן. זו קיבולת תכנונית. הדרך אליה עוברת בבתי ספר, בכבישים, בניקוז, בשטחי ציבור ובכסף. לתוכנית הכוללנית לא אומת במחקר זה אישור סופי עדכני. את המרחק בין החזון לבין החיים עצמם יצטרכו למלא הרבה יותר ממגדלים.

על החולות מחכה עיר בתוך עיר

ההבטחה הגדולה ביותר לצמיחה בשטח שטרם נבנה נמצאת בדרום-מזרח: ״סובב חולות״, במרחב המוכר כח/500. התוכנית העכשווית מציעה קרוב ל-18 אלף דירות, לצד תעסוקה, מסחר ופארק חולות. לפי פוטנציאל האכלוס שפורסם, מדובר במקום לעשרות אלפי תושבים נוספים.

זה כבר לא סיפור של עוד כמה בניינים בקצה העיר. רובע בסדר גודל כזה יכול להוסיף לחולון מוקד חיים שלם, ובאותה נשימה להעמיד אותה מול מבחן: איך מחברים אותו לעיר הקיימת, ואיך מוודאים שהפארק והמרחב הציבורי לא נשארים רק הרקע הירוק בהדמיה.

גם כאן כדאי להשאיר רגל על הקרקע. התוכנית המעודכנת והמסגרת הוותיקה של ח/500 אינן שתי שכונות שצריך לחבר את מספרי הדירות שלהן. בפרסומים מ-2026 עדיין מתוארים דיוני תכנון והסדרת זכויות, ולא אומת כאן אישור סופי לתוכנית המעודכנת. ריבוי בעלי הקרקע והצורך בתשתיות הופכים את הסיפור למורכב. זהו כיוון הצמיחה הבולט של העיר, אבל אין בסיס להבטיח מתי ייכנסו אליו המשפחות הראשונות.

הכניסה לחולון רוצה להיראות אחרת

אם סובב חולות הוא הסיפור של העתיד הרחוק יותר, קוגל הוא אחד המקומות שבהם השינוי כבר נשען על תוכנית שקיבלה תוקף. שדרות הכניסה לעיר מיועדות להתחדשות, בצמוד לתוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה.

כאן נמצא הפוטנציאל לשינוי שגם מי שלא גר בחולון ירגיש. הכניסה לעיר היא הרושם הראשון שלה. אם ההתחדשות תצליח לחבר בין מגורים, מסחר, מדרכות ותחבורה, היא יכולה להיות הרבה יותר מהחלפה של שיכונים בבניינים גבוהים.

למי שגר במתחם, לעומת זאת, התמונה פחות חגיגית ויותר אישית: מה יקרה לבניין שלו, היכן יגור בתקופת הבנייה, ומה בדיוק יקבל בסופה. אלה השאלות שמפרידות בין כותרת על פרויקט לבין שינוי אמיתי בחיים. גם תוכנית בתוקף עדיין דורשת התקדמות בכל תת-מתחם; היא אינה אומרת שכל הבניינים יוצאים יחד לדרך.

המערב עשוי לגלות מחדש את המיקום שלו

ביוספטל, בצפון ג׳סי כהן ובדרום נאות רחל, מציינת המינהלת העירונית שגם תוכנית ההתחדשות של המרחב אושרה למתן תוקף. השילוב של מגורים חדשים, מסחר ותעסוקה סמוך לאיילון ולרכבת ישראל נותן למקום הזה משקל החורג מגבולות המתחם.

כאן עולה שאלה מסקרנת: האם שכונה ותיקה יכולה לקבל חיים חדשים בלי שהסביבה הוותיקה שלה תישאר מעבר לכביש? מגדל חדש יכול לשנות את קו הרקיע. חיבור טוב למדרכה, לחנות, לתחנה ולגינה יכול לשנות את היומיום. זה ההבדל שכדאי לחפש בתוכניות ובביצוע.

לג׳סי כהן עצמה יש מסגרת מדיניות להתחדשות, אבל אין פירוש הדבר שכל כתובת בשכונה נמצאת באותו שלב. כך גם בתל גיבורים, שבה מקודמים מתחמים שונים, ובדב הוז-המעפילים, שלגביו פורסמה החלטה להפקדה בכפוף לעדכונים. במחקר לא אומת אישור סופי למתחם דב הוז. מבחוץ אלה שמות על מפת ההתחדשות; לבעל דירה, כל אחד מהם הוא מסלול אחר והמתנה אחרת.

לא כל רחוב צריך להפוך למגדל

בתוך המרוץ לבנות, כדאי לזכור שגם האופי הקיים הוא נכס. תוכנית ההתחדשות העירונית ח/619 מבחינה בין רחובות ראשיים, מוקדים עירוניים ומרקמים אחרים. אגרובנק, למשל, מוזכרת כמרקם לשימור בתיאום עם תוכנית השימור.

זו הבחנה חשובה דווקא למי שמחפש את חולון שמעבר למחיר למטר. עיר מעניינת צריכה יותר ממוצר מגורים אחד: רחובות ותיקים לצד אזורים חדשים, מסחר מקומי לצד מוקדי תעסוקה, ובנייה שמכירה בכך שלא כל שכונה צריכה להיראות כמו שכנתה.

גם הרכבת היא חלק מהסיפור. נת״ע מונה 18 תחנות של הקו הירוק בחולון, ומפרסמת יעד להפעלת המקטע הדרומי ב-2028. זהו יעד עבודה, לא מועד פתיחה מובטח. הקרבה לתחנה יכולה לשנות את הנגישות, אבל המבחן יהיה גם הדרך אליה: האם אפשר להגיע בנוחות ברגל, או שהתחנה קרובה על המפה ורחוקה בחיים.

והמחיר? תלוי איזו חולון אתם קונים

מי שמנסה למצוא ״מחיר של דירה בחולון״ יגלה מהר שהממוצע מסתיר יותר מסיפור אחד. בלוח הלמ״ס שנבדק לרבעון השני של 2026, דירת שלושה חדרים בקירוב נמכרה בממוצע בכ-1.86 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים בקירוב בכ-2.39 מיליון, ודירת חמישה חדרים בקירוב בכ-3.06 מיליון. הקבוצות בלוח כוללות גם חצאי חדרים, והנתונים ארעיים.

אלה מחירי עסקאות, לא הסכומים שמוכרים מבקשים במודעות. הם גם לא אומרים מה שווה דירה מסוימת עם חניה, ממ״ד ומרפסת, או בלעדיהם.

פערי השכונות ממחישים עד כמה השוק מגוון. בנתוני העסקאות המצטברים של דירובוט מתחילת 2023 עד אוגוסט 2026, חציון המחיר בג׳סי כהן היה כ-1.6 מיליון שקל, לעומת כ-3.15 מיליון בקריית פנחס אילון. אבל ההשוואה כוללת דירות שונות בגודלן ובגילן. היא מספרת שיש בעיר שווקים שונים; היא לא מוכיחה שדירה זהה עולה פי שניים בשכונה אחרת.

גם הכותרת ״המחירים עולים״ דורשת זהירות. ממוצע העסקאות העירוני ברבעון השני היה גבוה בכ-0.7% מזה של הרבעון הראשון, אך שינוי כזה יכול לנבוע גם מסוג הדירות שנמכרו. אין כאן בסיס להכריז על זינוק גורף, ובוודאי לא להבטיח שכל דירה שמעליה מרחפת הבטחת פינוי בינוי תהפוך למציאה.

ההבטחה האמיתית נמצאת בין הבניינים

הסיפור של חולון הבאה הוא לא רק כמה דירות יתווספו לה. הוא גם מי יוכל להישאר בה, מה יקבלו התושבים הקיימים, ואיך ייראה הרחוב כשהעבודות יסתיימו.

לבעלי הדירות הוותיקות יש סיבה לעקוב: בחלק מהמתחמים התכנון כבר קיבל תוקף, ובאחרים הוא עדיין מתגבש. למשפחות שמחפשות בית יש סיבה להשוות היטב בין מוצרי מגורים שונים. ולעיר עצמה יש הזדמנות לחבר בין שכונות שהתפתחו בתקופות שונות לבין תחבורה ומוקדי חיים חדשים.

חולון יכולה לצאת מהתהליך הזה גבוהה יותר. השאלה המעניינת היא אם היא תצא ממנו גם עיר שקל יותר ללכת בה, נעים יותר לגדל בה ילדים ואפשר עדיין להרשות לעצמך לגור בה. את התשובה לא נמצא בהדמיה. היא תיכתב ברחובות.