‎הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב

המציאות שמאחורי המספרים – ולמה ייתכן שהשוק עומד לפני שינוי

בעוד שוק הדיור בישראל ממשיך להתקרר, השאלה שחוזרת ונשאלת בקרב משקיעים היא – האם עדיין ניתן להגיע לתשואה דו־ספרתית על דירה להשקעה, ואיך זה בכלל יכול לקרות?

בשנה האחרונה נרשמו ירידות מחירים של 5% עד 10% במחירי הדירות ברחבי הארץ. עם זאת, השוק אינו הומוגני: בתל אביב, שמובילה את הירידות מתחילת השנה, דירות ללא ממ”ד איבדו מערכן יותר מאשר דירות עם ממ”ד. אך למרות הבלימה, מומחים מזהירים – אם תוכנית “דירה בהנחה” תצטמצם משמעותית, עלולות הירידות להתהפך במהרה לעליות מחירים חדשות.

הריבית אולי יורדת – אבל לא באמת משנה את התמונה

יכולת הקנייה של הציבור נמצאת בירידה חדה. כדי לרכוש דירה היום נדרש יותר הון עצמי, והחזרים חודשיים על משכנתאות נותרו גבוהים במיוחד.

הפחתת הריבית הצפויה עשויה להוזיל את ההחזרים ב־50 עד 100 שקלים בלבד בשלב הראשון, ובמקרה האופטימי ביותר – בכ־400 עד 500 שקלים בהמשך, אם הריבית תרד לטווח של 3.5%-3.75%.

אבל גם הקלה זו נבלעת בתוך יוקר המחיה המאמיר: הקפאת הקצבאות, התייקרות המוצרים והשירותים, והירידה בכוח הקנייה משאירים “חור” עמוק בתקציב המשפחות – הרבה מעבר לסכומים שהריבית תצליח לחסוך.

ובניגוד לעבר, לא צפוי שנחזור לעידן של ריבית אפס. המשמעות: גם אם תהיה ירידת ריבית, הביקושים לא בהכרח יתאוששו במהירות.

מה כן עשוי להחזיר את המשקיעים?

שילוב של כמה גורמים – ירידת ריבית, סיום הלחימה והאטה בהיצע עקב קיצוץ בתוכנית “דירה בהנחה” – עשוי לשנות את הכיוון בשוק. אך נכון לעכשיו, המשקיעים עדיין לא ממהרים לחזור.

גם אם חישובים מסוימים מצביעים על תשואות אפשריות של 15%, מדובר לרוב במקרים נקודתיים בלבד, באזורים שבהם מחירי הדירות נמוכים במיוחד והביקוש לשכירות גבוה – ולעיתים עם סיכון לא מבוטל.

דוגמה לכך ניתן לראות בחולון – עיר שבעבר נחשבה יעד השקעה מועדף, אך כיום מתמודדת עם תדמית של “עיר מתחרדת” ואובדן היתרון היחסי על פני שכנותיה. אם לפני עשור־שניים היא הובילה על בת ים, כיום חולון דווקא רודפת אחריה במחירי הנדל”ן.

השורה התחתונה

תשואה של 15% על דירה להשקעה אפשרית רק בתנאים חריגים – שוק מקומי עם ירידת מחירים חדה, עלייה חדה בשכר הדירה, או פרויקטים ייחודיים שמייצרים ערך נוסף. במציאות הנוכחית של ריביות גבוהות, ביקוש מצטמצם ויוקר מחיה גואה – מדובר בחלום רחוק, ולא בהשקעה סבירה לשוק הכללי.